金融機関の融資条件について 1/3

不動産投資は、

サラリーマンでも会社に勤めながら、

資産を形成できる有効な方法の一つと考えています。

100年時代の人生戦略の一ヒントとして参考になれば嬉しいです。

今回は、資金調達時の融資条件についてまとめてみました。

 

 

購入したいと思う物件を

金融機関に持ち込んで融資を申請します。

たいていの場合、

不動産会社が金融機関の紹介を紹介してくれる

ことが多いです。

まず、これを利用するといいですよ。

そして、

融資条件について金融機関と話し合う

ことになります。

この記事では、

地方銀行信用金庫といった、

地域密着型の金融機関の場合です。

融資条件には、

融資金額(融資割合)、融資手数料、金利、融資期間、返済方法、繰り上げ返済時の違約金、返済開始時期など

があります。

チェックポイントは次の通りと考えます。

借入(融資)のチェックポイント

収益物件における資金調達は、

月々の手のこり(つまりキャッシュフロー)を重視する立場で言えば、

できるだけ低金利で、

融資期間を長く、

そしてできるだけ自己資金を使わない(借入割合を高める)

でかりることが基本です。

ただし、

融資期間については、いろいろな意見があります。

キャッシュフローは良くなり経営は安定しますが、

トータルの返済利息は大きなり、

また、経済・金融環境の変化を受けるリスクが長い分だけ高くなります。

個々人で状況が違ってくるので、一概に言えないと思います。

キャッシュフローを重視した場合、

金利=できるだけ低く

期間=できるだけ長く

割合=できるだけ多く

順番に説明しますね。

 

金利

 

金利には、

「固定金利」「変動金利」のほかに、

一定期間だけ固定となる「固定金利選択型」があります。

金利の水準は、

変動金利<固定金利選択型<固定金利

の順に高くなっていきます。

が、

金利上昇によるリスク

この逆の順になります。

次に、借り入れ時に、

固定金利を選ぶべきか、

変動金利にすべきか、

という問題です。

収益物件は、

未来永劫持ち続けるものではありません。

もちろん無理に売る必要もありません。

一定期間が過ぎたら売却して利益確定できますし、

また、

売らざるを得ない事情が発生することもあります。

ですので、

物件の運用方針にしたがって、

固定にするか変動にするかを

決定すべきと考えます。

現在の超低金利から考えると、

理論的には長期の固定を選択すべきでしょう。

でも、

基本的には、5~10年間程度が望ましいと考えます。

固定金利選択型を選ぶことをお勧めします。

なぜなら、

10年間も保有すると、

ある程度の投資回収が終わるので、

その時点で売却もしくは引き続き保有する、

と言う選択ができるからです。

このことは、

将来の金利上昇リスクと、

売ることで利益を確定できるのに売れないというリスクや、

売らざるを得ないリスク

のどちらを取るかという問題に直結します。

とういのも、

20年などの長期固定金利を組んだ場合、

途中で売却する場合には、

違約金がかかってしまうことがあるからです。

違約金についても確認しておくことが大切ですね。

金利の鉄則

預金金利

 ・高金利時の固定金利

 ・低金利時の変動金利

借入金利

 ・低金利時の固定

 ・高金利時の変動

最後まで、お読みいただきありがとうございます。

金融機関の融資条件について 2/3

に続きます。

次回もよろしくお願いいたします。(^_^)

人生100年の時代となりました。

このプログは、超長寿化をどのようにして、

恩恵として享受したら良いかを模索しています。

そして、老いつつある日本を活性化することにお役に立てればと、

企画を試みています。

できるだけ分かりやすくお伝えし、

皆さんが、楽しく読んでいただけたら幸いです。

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