金融機関の融資条件について 2/3

不動産投資は、

サラリーマンでも会社に勤めながら、

資産を形成できる有効な方法の一つと考えています。

100年時代の人生戦略の一ヒントとして参考になれば嬉しいです。

 

融資期間、はできるだけ長く設定する

金融機関の融資条件について 1/3

では、

融資条件における

チェックポイント金利について取り上げました。

今回は、主に融資期間返済方法につて取り上げてみました。

融資期間を長くするのは、

不動産賃貸業で安定したキャッシュフローを得るためです。

そのキャッシュフローを左右する最大の要因が、

毎月の借入の返済額です。

借入の返済額は、金利と融資期間の掛け合わせによって決まります。

不動産投資は ” 事業 ” です。

潰れないためには、

融資期間をできるだけ長期にすることが重要と考えています

ただし、

あくまでもこれはキャッシュフローを重視した考え方です。

黒字なのに、

現金がないために倒産と言うこともありますからね。

返済期間が長ければ、

当然、利息の返済総額が多くなります。

利息は経費として計上できますけどね。

期間が長くなる分だけ、

経済・金融環境の変化に影響を受けるリスクも高くなります。

ですから、

個々人の方針や資金力などによっても違ってくるでしょう。

ちなみに、

長く借りているものを短くする(繰り上げ返済)、

ことは認められますが、

毎月の返済がきつくなったから言って、

逆に長くすることは困難です。

できれば20年以上、最低でも15年は確保したいと思います。

融資期間を設定できるのは、融資申請時のみですので。

返済期間変更の考え方

長期→短期 OK

短期→長期 NG

融資期間と「税務上の耐用年数」とは関係がありません。

 

「税務上の耐用年数」というのは、

国税庁が減価償却の算定をするにあたって

便宜的に設けた数字です。

実際に建物を使用できる年数との相関関係はありません。

不動産賃貸業のキャッシュフローが、

きちんと回っているかどうかの指標として、

「家賃収入に対する借入金の返済比率」

という考え方があります。

家賃収入が月100万で、借入返済額が月50万であれば、

返済比率は50%となります。

キャッシュフローを健全に保つことを前提とすれば、

妥当な率は60%程度までと言われます。

これは、経費および空室分を考慮する必要があるからです。

融資割合

これも「つぶれないためには」

という視点で考えればよく分かると思います。

プライベートカンパニーは、赤字でもつぶれません。

が、現金がなくなった時にはつぶれます。

できるだけ手元流動性(つまり現金)を確保することが

安定経営につながるのです。

この現金は借りたものでも、自己資金でも関係ありません。

できれば物件価格に全額(フルローン)を借り入れることが理想ですが、

最低でも8割は借り入れで賄うべきでしょう。

最後まで、お読みいただきありがとうございます。

金融機関の融資条件について 3/3

に続きます。

次回もよろしくお願いいたします。(^_^)

人生100年の時代となりました。

このプログは、超長寿化をどのようにして、

恩恵として享受したら良いかを模索しています。

そして、老いつつある日本を活性化することにお役に立てればと、

企画を試みています。

できるだけ分かりやすくお伝えし、

皆さんが、楽しく読んでいただけたら幸いです。

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