不動産投資は、
サラリーマンでも会社に勤めながら、
資産を形成できる有効な方法の一つと考えています。
100年時代の人生戦略の一ヒントとして参考になれば嬉しいです。
融資期間、はできるだけ長く設定する
では、
融資条件における
チェックポイントと金利について取り上げました。
今回は、主に融資期間と返済方法につて取り上げてみました。
融資期間を長くするのは、
不動産賃貸業で安定したキャッシュフローを得るためです。
そのキャッシュフローを左右する最大の要因が、
毎月の借入の返済額です。
借入の返済額は、金利と融資期間の掛け合わせによって決まります。
不動産投資は ” 事業 ” です。
潰れないためには、
融資期間をできるだけ長期にすることが重要と考えています。
ただし、
あくまでもこれはキャッシュフローを重視した考え方です。
黒字なのに、
現金がないために倒産と言うこともありますからね。
返済期間が長ければ、
当然、利息の返済総額が多くなります。
（利息は経費として計上できますけどね。）
期間が長くなる分だけ、
経済・金融環境の変化に影響を受けるリスクも高くなります。
ですから、
個々人の方針や資金力などによっても違ってくるでしょう。
ちなみに、
長く借りているものを短くする（繰り上げ返済）、
ことは認められますが、
毎月の返済がきつくなったから言って、
逆に長くすることは困難です。
できれば20年以上、最低でも15年は確保したいと思います。
融資期間を設定できるのは、融資申請時のみですので。
返済期間変更の考え方
長期→短期 OK
短期→長期 NG
融資期間と「税務上の耐用年数」とは関係がありません。
「税務上の耐用年数」というのは、
国税庁が減価償却の算定をするにあたって
便宜的に設けた数字です。
実際に建物を使用できる年数との相関関係はありません。
不動産賃貸業のキャッシュフローが、
きちんと回っているかどうかの指標として、
「家賃収入に対する借入金の返済比率」
という考え方があります。
家賃収入が月100万で、借入返済額が月50万であれば、
返済比率は50％となります。
キャッシュフローを健全に保つことを前提とすれば、
妥当な率は60％程度までと言われます。
これは、経費および空室分を考慮する必要があるからです。
融資割合
これも「つぶれないためには」
という視点で考えればよく分かると思います。
プライベートカンパニーは、赤字でもつぶれません。
が、現金がなくなった時にはつぶれます。
できるだけ手元流動性（つまり現金）を確保することが
安定経営につながるのです。
この現金は借りたものでも、自己資金でも関係ありません。
できれば物件価格に全額（フルローン）を借り入れることが理想ですが、
最低でも8割は借り入れで賄うべきでしょう。
最後まで、お読みいただきありがとうございます。
に続きます。
次回もよろしくお願いいたします。(^_^)
人生100年の時代となりました。
このプログは、超長寿化をどのようにして、
恩恵として享受したら良いかを模索しています。
そして、老いつつある日本を活性化することにお役に立てればと、
企画を試みています。
できるだけ分かりやすくお伝えし、
皆さんが、楽しく読んでいただけたら幸いです。